Уважаемые читатели! Вашему вниманию предлагается брошюра об изменениях в Закон о банкротстве, которые позволяют проводить эту процедуру по-особенному для застройщиков. Совместными усилиями рабочей группы Президиума Генерального совета Партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков и органов власти всех уровней за последние годы удалось вдвое сократить число обманутых дольщиков по стране. Но если раньше это делалось в «ручном режиме», то теперь создана нормативная база для решения проблем обманутых дольщиков. Обновленный закон - это результат совместного труда рабочей группы, Минэкономразвития и Высшего арбитражного суда по выполнению поручения Президента РФ. Отдельное спасибо за подготовку этой брошюры надо сказать сотрудникам Минэкономразвития Софье Лебедевой и Александре Резе. Итак, законом предложены следующие механизмы. Арбитражный суд теперь вправе признавать требования участников строительства, если их деньги привлекались по обходным схемам. Вводится отдельный реестр требований о передаче жилых помещений. Теперь недострой и землю можно выделять из конкурсной массы и передавать созданному дольщиками ЖСК при выполнении определенных условий. Граждане выделены в отдельную очередь относительно других кредиторов, подвинув тех в четвертую. Также, если раньше средства от продажи залогового имущества вообще не доставались дольщикам, то теперь у них появляется возможность получить 85 % таких средств. Надо учитывать, что ранее по закону дольщики вообще не могли доказать свое право на участие в процедуре банкротства, им не могли передать недострой ни при каких условиях, и денег им не доставалось, как участникам общей с коммерческими кредиторами очереди. Мы по максимуму постарались создать процедурные преференции для дольщиков с учетом основополагающего принципа банкротства - равенства кредиторов. Любой перекос в применении которого может привести к серьезным последствиям на рынке жилья – например, если совсем лишить прав банки, то застройщиков перестанут кредитовать, из-за чего уменьшится объем строительства, а, следовательно, вырастет цена квадратного метра. Однако несколько законодательных проблем в части защиты прав дольщиков еще необходимо решить, и рабочая группа уже нашла способ – в частности, разработан законопроект о страховании гражданской ответственности застройщиков. Депутаты Государственной Думы Александр Хинштейн, Александр Коган С 1 15 августа 2011 года вступил в силу Закон № 210-ФЗ, предус матривающий внесение изменений в Закон о несостоятельности, в части установления особенностей банкротства застройщиков. Основная цель закона – защита интересов граждан, вложивших свои деньги в строительство квартир в многоквартирных домах, в случае банкротства застройщика. 2 31. Федеральный закон от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установле- ния особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» (далее - Закон, Закон № 210-ФЗ) 2. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о несостоятельности) Закон о несостоятельности в редакции, действовавшей до принятия Закона № 210-ФЗ, рассматривал дольщиков как обычных кредиторов. При этом им было крайне сложно доказать, что они имеют право считаться таковыми, поскольку деньги привлекались по различным сложным схемам. Но даже если такое право удавалось доказать, дольщику было необходимо расторгнуть свой договор с застройщиком (то есть преобразовать свое требование в денежное). Дольщики, которые не хотели расторгать договоры, совсем не участвовали в процедуре банкротства и не имели шансов удовлетворить свои требования. «Дольщики-расторженцы» получали удовлетворение своих требований в рамках третьей очереди со всеми остальными кредиторами (например, поставщиками материалов), их шансы на получение денег были крайне малы. При этом размер требований дольщиков определялся как размер вложенных средств, которые уже давно «съела» инфляция. Данный Закон значительно изменил положение участников строительства (прежде всего граждан) в деле о банкротстве застройщика и сделал это следующим образом. Во-первых, теперь для участия граждан в деле о банкротстве застройщика не важен способ привлечения их средств, то есть это могут быть как договоры долевого участия, так и предварительный договор купли-продажи, договор займа, договор инвестирования (соинвестирования) строительства, договор простого товарищества, выдача векселя, внесение денежных средств в ЖСК и заключение Во-вторых, согласно изменениям, требования дольщиков (имеются в виду граждане) будут погашаться раньше коммерческих кредиторов и налогов, но после требований по иных сделок. Данная поправка являлась необходимой, так как строительство большинства многоквартирных домов началось еще до вступления в силу Закона о до 3 левом строительстве № 214-ФЗ , и именно большинство таких застройщиков находятся сейчас в банкротстве или близки к этому. Таким образом, дольщику теперь легче доказать свое право требования. возмещению вреда жизни и здоровью и требований по заработной плате. Приоритет указанных граждан является очевидным в рамках социальной политики государства. В-третьих, удовлетворение денежных требований дольщиков будет осуществляться с учетом текущей рыночной цены аналогичной квартиры. 43. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) В-четвертых, дольщики в деле о банкротстве застройщика теперь смогут предъявлять свои неденежные требования, то есть требова В-пятых, новые положения о банкротстве застройщиков распространяются и на те случаи, когда в отношении застройщика уже возбуждено производство по делу о банкротстве, но расчеты с кредиторами еще не наступили. В указанной ситуации дольщикам необходимо было заявить свои требования ния о передаче квартиры, и им не придется расторгать договор для участия в деле о банкротстве. в течение 60 дней с момента вступления в силу изменений в Закон о несостоятельности, то есть с 15 августа 2011 г., это связано с установленными Законом о несостоятельности процедурами и сроками их проведения, а также сроком закрытия реестра требований кредиторов. Возможны два варианта развития событий при удовлетворении требований дольщиков. передача объекта незавершенного строительства созданному1)дольщиками ЖСК При этом необходимо, чтобы были соблюдены следующие условия: 1) текущие требования, требова ния по возмещению вреда жизни и здоровью, по заработной плате работников застройщика должны быть удовлетворены. То есть либо оставшегося имущества застрой щика, помимо передаваемого доль щикам объекта, будет достаточно для удовлетворения указанных требований, либо дольщики или лю Закон № 210-ФЗ Варианты развития событий при удовлетворении требований дольщиков5 бое третье лицо внесут средства на депозитный счет для их погашения. При этом любым третьим лицом может быть новый инвестор, которому для повышения компенсации может быть предоставлен земельный участок, либо органы власти в целях оказания помощи пострадавшим дольщикам. Кроме того, в ЖСК могут принимать участие не только дольщики, но и иные лица. Например, если в многоквартирном доме есть нежилые помещения, дольщики могут принять в члены ЖСК лиц, желающих приобрести указанные помещения. 2) отсутствуют двойные продажи на одну и ту же квартиру в этом доме; 3) отсутствуют залоговые кредиторы (например, банки), не считая дольщиков по договорам долевого участия по Закону № 214-ФЗ, либо залоговые кредиторы согласились на передачу объекта гражданам. Кроме того, Законом предусмотрена возможность передачи квартиры дольщикам, в случае если право собственности на нее не оформлено, но дом достроен и введен в эксплуатацию. Указанное положение связано с тем, что гражданин уже может жить в доме несколько лет, но регистрация права собственности затягивается, в том числе по вине застройщика. 2)удовлетворение денежных требований дольщиков (в случае невозможности передачи объекта незавершенного строительства) С учетом того, что большинство людей приобретали квартиры много лет назад и те деньги, которые были вложены в строительство, несоизмеримы с сегодняшними ценами на квартиры, Законом предлагается помимо требований по возврату уплаченной денежной суммы также учитывать размер убытков в виде реального ущерба. 6 Таким образом, размер требований дольщиков будет рассчитываться следующим образом: Размер требований = денежные средства, уплаченные по договору + изменение рыночной сто имости То есть, если 5 лет назад участник заплатил 300 тысяч рублей за квартиру, а сейчас она стоит 1 миллион рублей, то размер убытков будет составлять 700 тысяч рублей, а общий размер требований дольщика для участия в деле о банкротстве будет составлять тот самый 1 миллион рублей. Кроме того Закон говорит, что внесение гражданином большей суммы, чем сегодняшняя стоимость квартиры, не является основанием для снижения размера его требований. Следовательно, если рыночная стоимость квартиры на момент открытия конкурсного производства процедуры банкротства понизилась по сравнению с ее стоимостью в договоре, а гражданин уже все оплатил по ценам, действительным на момент внесения средств, это не повлечет снижение размера требований. Например, если гражданин по договору оплатит 1 миллион рублей, а после открытия конкурсного производства рыночная стоимость квартиры снизилась до 700 тысяч рублей, то размер требований гражданина будет равен 1 миллиону рублей. 7Варианты развития событий при удовлетворении требований дольщиков Статья 201.1 дает определения основным понятиям и одновременно определяет лиц, на которых распространяется Закон. Общие вопросы Так определяются застройщик, как и прочие кредиторы (однако, участник строительства, требование о передаче жилого помещения и денежное требование. При этом важно иметь в виду, что все эти определения применяются в том случае, если объектом строительства является многоквартирный дом. Под участником строительства понимаются физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. Таким образом, особенности банкротства затрагивают лишь застройщиков, которые привлекали денежные средства для строительства многоквартирных домов. А особенности удовлетворения требований участников строительства при банкротстве такого застройщика коснутся лишь тех случаев, когда деньги вкладывались в строительство именно жилых помещений (квартир, комнат). Участник строительства – это такой же кредитор в деле о банкротстве, с особенностями удовлетворения требований, определенных Законом). Поэтому участник строительства имеет все права кредиторов в деле о банкротстве и несет обязанности, предусмотренные Законом о несостоятельности. Таким образом, участник строительства может сам обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом, указанное право возникает у участника строительства непосредственно с даты вступления в законную силу решения суда о взыскании денежных средств с застройщика. По общему правилу, заявление о признании должника банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника – застройщика (место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации). Однако, согласно изменениям, по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, арбитражный суд вправе передать дело о банкротстве застройщика на рассмотрение арбитражного суда по месту нахождения объекта строи 8 тельства, земельного участка, либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства. Важно отметить, что в целях защиты прав участников строительства, недопущения вывода активов застройщика, с даты введения наблюдения (процедуры банкротства) в отношении застройщика, он может заключать договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом исключительно с письменного согласия временного управляющего. Также, в целях недопущения расторжения договора аренды на земельный участок, на котором Реестры требований Стоит рассмотреть ситуации, когда дело о банкротстве застройщика уже возбуждено и участникам строительства необходимо предъявить свои требования. Важно помнить, что после включения требований в реестр требований кредиторов участник строосуществляется строительство многоквартирного дома, и передачи его в аренду иному лицу, арбитражный суд может запретить арендодателю заключать договор аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запретить государственную регистрацию такого договора аренды, а также запретить арендодателю распоряжаться данным земельным участком иным образом. В указанном случае арбитражный суд уведомляет орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения земельного участка о таком запрете в отношении указанного земельного участка. ительства вправе участвовать во всех собраниях кредиторов, заявлять ходатайства, участвовать в процессе по делу о банкротстве, знакомиться с документами, обжаловать действия арбитражного управляющего, требования иных кредиторов. 9 Общие вопросы Реестры требований Статьями 201.4. – 201.8 Закона предусмотрены особенности предъявления участниками строительства требований (как денежных, так и о передаче жилых помещений) при банкротстве застройщика и их рассмотрения арбитражным судом. В случае если банкротство наступило до принятия Закона, но расчеты с кредиторами на стадии конкурсного производства еще не наступили, дольщикам необходимо заявить свои требования в течение 60 дней с момента вступления в силу изменений в Закон о несостоятельности, то есть с 15 августа 2011 г. Таким образом, срок закрытия реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений (60 дней) направлен на предоставление возможности участникам строительства в ходе конкурсного производства предъявить свои требования в течение более длительного срока. При том, что в ходе конкурсного производства дольщикам необходимо предъявить свои требования в указанный срок, это не означает, что в данный срок арбитражный суд должен рассмотреть данные требования и включить их в реестр, рассмотрение требований может произойти позже. Законом предусматривается, что участники строительства могут предъявить денежные требования и (или) требования о передаче жилого помещения. Стоит отметить, что участники строительства смогут участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору и (или) стоимости переданного застройщику имущества. Денежные требования (статья 201.5) Важно помнить, что по Закону в деле о банкротстве застройщика могут быть предъявлены требования участников строительства независимо от способов привлечения их средств (долевое строительство, предварительный договор куплипродажи, договор займа, договор инвестирования (соинвестирования) строительства, договор простого товарищества, выдача векселя, внесение денежных средств в ЖСК, заключение иных сделок). Участники строительства могут расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае открытия конкурсного производства. При этом об отказе от договора участник 10 Неденежные требования (Статья 201.6) строительства заявляет при установлении размера его денежного требования. В случае если участник строительства расторгает договор с застройщиком до введения конкурсного производства, то его требования также считаются денежными. Стоит обратить внимание, что участник строительства вправе предъявить свои денежные требования в части убытков, возникших в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств, в случае расторжения договора до возбуждения дела о банкротстве застройщика и при возврате застройщиком участнику строительства денежных средств, уплаченных по договору. Законом предусмотрена возможность предъявить в деле о банкротстве застройщика неденежные требования, а именно требования о передаче жилого помещения. Указанное положение Закона является новеллой Закона о несостоятельности, так как до введения такого положения дольщикам необходимо было преобразовать свои требования о передаче квартиры в денежные требования, то есть расторгать договоры. Теперь у дольщиков появилась возможность заявлять свои требования без необходимости обязательного расторжения договора, что в свою очередь экономит время и деньги. При рассмотрении арбитражным судом обоснованности требований о передаче жилых помещений участники строительства должны предоставить доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. 11Реестры требований Вопросы и ответы ? Каковы последствия пропуска срока - 15.10.2011 (то есть пропуска шестидесяти дней после вступления в силу Закона № 210-ФЗ) – для закрытия реестров по денежным требованиям и требованиям о передаче жилых помещений)? Срок 60-дней относится ко всем стадиям дела о банкротстве застройщика (наблюдение, внешнее управление, конкурсное производство) или только к конкурсному производству? Все последствия зависят от процедуры банкротства, в которой находится застройщик. На стадии наблюдения беспокоиться не о чем. Требования кредиторов подлежат рассмотрению арбитражным судом позже. На стадии внешнего управления дольщики вправе предъявить свои требования к застройщику в любой момент. Закрытие реестра осуществляется только на стадии конкурсного производства. Законом № 210-ФЗ дана возможность продлить общий срок, предусмотренный для закрытия реестра. Указанное положение направлено на предоставление возможности распространить действие Закона № 210-ФЗ на застройщиков, которые уже находятся в банкротстве. 12 Последствия непредъявления требований в установленный срок - требования участников строительства, заявленные после закрытия реестра требований кредиторов, то есть после предусмотренного срока, удовлетворяются за счет оставшегося имущества застройщика после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр. То есть фактически такого имущества не останется. ? Передача квартиры по договору не является денежным требованием, а для включения денежных требований в реестр надо доказать, что данное требование является денежным. Как предъявить денежные требования? Необходимо расторгнуть договор. Кроме того, в соответствии со статьей 201.5 Закона открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства. ? Сейчас уже по открытым делам есть участники долевого строительства с уже признанным гражданским судом правом собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Надо ли подавать требования в реестр требований по передаче жилых помещений? В случае если участнику долевого строительства принадлежит право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, то указанная доля не входит в состав конкурсной массы, так как в соответствии со статьей 131 Закона о несостоятельности только имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. В связи с этим, требования участников строительства, которым принадлежит право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, не подлежат вклю 13Вопросы и ответы чению в реестр требований о передаче жилого помещения (так как, по сути, их требование о передаче жилого помещения фактически удовлетворено путем регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства). Однако такие участники вправе заявить требования о возмещении им убытков. ? Применяются ли положения Закона № 210-ФЗ к отношениям, связанным с привлечением денежных средств граждан не по Закону № 214ФЗ? Да, применяются. Согласно статье 201.1 Закона арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в следующих случаях: 1) заключение договора участия в долевом строительстве; 2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; 3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; 4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; 5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; 6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность; 7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; 14 8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома; 9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность. При этом необходимо отметить, что в соответствии с Законом застройщик – юридическое лицо, независимо от его организационно- правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования. Особенности банкротства застройщиков, предусмотренные Законом, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства. Следовательно, с учетом определения застройщика, любое лицо, которое осуществляло привлечение денежных средств или имущества участников строительства, подпадает под действие Закона, однако, в связи с тем, что такое лицо фактически не имеет прав ни на земельный участок, ни на объект строительства, хотя такой должник будет отвечать всем своим имуществом, участники строительства смогут предъявить и удовлетворить только денежные требования. 15Вопросы и ответы ? Можно ли предъявлять требования о передаче жилых помещений к застройщику, если строительство дома еще не начиналось, земельный участок не оформлен, разрешение на строительство не выдавалось? В указанной ситуации не имеет смысла заявлять требования о передаче жилого помещения, так как в дальнейшем передача объекта незавершенного строительства участникам строительства будет невозможна, так как не соблюдены основные условия для осуществления такой передачи. В данном случае целесообразнее заявить денежные требования, так как при установлении размера денежных требований дольщиков помимо требований по возврату уплаченной денежной суммы (по договору) также учитывается размер убытков в виде реального ущерба (см. пример расчета выше). 16 ? В пункте 3 статьи 201.4 Закона № 210-ФЗ указано, что расходы арбитражного управляющего на уведомление кредиторов о предъявлении требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований осуществляется им за счёт должника. На каком основании арбитражный суд отклоняет заявление дольщиков о вступлении в очередь кредиторов без перечисления суммы арбитражному управляющему на извещение кредиторов. Правомочно ли это в рамках действующего Закона? Согласно Закону требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о несостоятельности. Так, пунктом 5.1. статьи 100 Закона о несостоятельности предусмотрено, что при отказе кредитора, предъявившего требование, от возмещения расходов на уведомление кредиторов, требования которых включены в реестр требований кредиторов, арбитражный суд возвращает указанное требование, о чем выносит соответствующее определение. Согласно определению Конституционного Суда РФ от 24.02.2011 № 164-О, указанная норма пункта 5.1 статьи 100 Закона о несостоятельности, направленная на возмещение расходов арбитражного управляющего по уведомлению кредиторов о предъявлении требований новым кредитором, при том, что такие расходы не являются чрезмерными, не может рассматриваться как нарушающая какие-либо конституционные права. Согласно пункту 7 статьи 100 Закона о несостоятельности, в случае признания арбитражным судом причин незаявления требования в ходе наблюдения уважительными, арбитражный суд в определении о включении требования кредитора в реестр требований кредиторов вправе возложить на должника обязанность по возмещению расходов кредитора на уведомление кредиторов о предъявлении таких требований. Стоит обратить внимание, что предусмотрено право (а не обязанность) суда возложить на должника обязанность по возмещению кредитору понесенных последним расходов, связанных с уведомлением кредиторов, если требование к должнику не могло быть предъявлено в процедуре наблюдения. 17Вопросы и ответы ? Возможно ли включение в реестр требований о передаче жилых помещений и одновременно в реестр требований денежных средств (убытки в виде реального ущерба)? Или убытки в виде реального ущерба применяются только при предъявлении денежных требований? С учетом того, что согласно Закону предусмотрена возможность предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, можно сделать вывод, что в случае предъявления требования о передаче жилого помещения, участник строительства может предъявить требование и быть включенным в реестр требований в части убытков. Однако могут возникнуть трудности при установлении размера денежного требования, так как размер убытков в виде реального ущерба рассчитывается как разница между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения). Таким образом, размер убытков в виде реального ущерба применим только при установлении денежного требования. При этом участник строительства может предъявить денежное требование по возмещению убытков, взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств. 18 Удовлетворение требований участников строительства В соответствии с Законом о несостоятельности в процедурах банкротства удовлетворяются денежные требования кредиторов. Однако Законом предусмотрена возможность погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства или путем передачи им жилых помещений. Рассмотрим указанные варианты, при соблюдении каких условий это возможно. Кредиторы 1,2 очереди Судебные расходы 20% 5% Текущие расходы 10% Дольщики 25% Текущие расходы Залоговые кредиторы 10% 70% Удовлетворение денежных требований Залоговые кредиторы 60% Согласно статье 201.9 Закона расчеты по денежным требованиям граждан – участников строительства производятся в третью очередь, до расчета с коммерческими кредиторами, в том числе по налоговым требованиями. Таким образом, сначала производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, а также расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда работников должника, а потом уже производятся расчеты по денежным требованиям граждан – участников строительства. Все остальные участники строительства получают удовлетворение своих требований в рамках четвертой очереди. Необходимо сразу отметить, что 19Удовлетворение требований участников строительстваВопросы и ответы участники строительства, которые вложили денежные средства по Закону № 214-ФЗ, также являются залогодержателями. Чтобы понять насколько изменилась ситуация необходимо показать, как до внесения изменений удовлетворялись требования дольщиков. Итак, ранее требования дольщиков удовлетворялись в рамках третьей очереди. При этом если объект строительства находился в залоге, например, у банка, а средства граждан привлекались не по Закону № 214-ФЗ, то приоритетное удовлетворения требование от стоимости заложенного объекта строительства имели банк (он получал до 80 процентов от стоимости объекта строительства), а также кредиторы первой и второй очереди. Таким образом, на удовлетворение требований дольщиков практически не оставалось средств. При этом до внесения изменений в Закон о несостоятельности дольщики могли предъявить только денежные требования, передача объекта незавершенного строительства или жилых помещений была невозможна. Согласно внесенным изменениям ситуация кардинально поменялась. Так, в случае реализации предмета залога – объекта строительства, из средств, полученных от реализации предмета залога: 1) шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 2) двадцать пять процентов направляется на погашение денежных требований граждан – участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций); 3) десять процентов направляется на погашение требований кредито ров первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщи 20 ка недостаточно для погашения этих требований; 4) оставшиеся денежные средства направляются на погашение судеб ных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей. Таким образом, в случае реализации объекта строительства из средств, полученных от его реализации, дольщики по Закону № 214-ФЗ (так как они в силу этого закона тоже являются залоговыми кредиторами) независимо от наличия иных залоговых кредиторов (например, банков) получат 85 % из средств, вырученных от продажи объекта строительства. ? Чем обоснована столь существенная привилегия залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства (чаще всего - банков)? Почему по существу закон, определяя условия для передачи объекта незавершенного строительства, вынуждает участников строительства оплатить указанным кредиторам сумму долга полностью и лишь потом получить объект для достройки, за свой счет. Почему таким образом меняется фактическая очередность и процент удовлетворения требований (банкам – всё и в первую очередь, гражданам – часть и после банков)? Прежде всего, необходимо от метить, что положение залогодержателей – не участников строительства даже хуже ситуации, предусмотренной общими положениями Закона о несостоятельности. При этом залоговые кредиторы имеют безоговорочное преимущество перед всеми необеспеченными кредиторами должника, включая и текущих кредиторов. Такова природа залога. Если открыть Гражданский кодекс, то уже в нем мы видим приоритетное удовлетворение залоговых креди 21Удовлетворение требований участников строительства торов перед иными кредиторами за счет стоимости заложенного имущества в случае не исполнения обеспеченного залогом обязательства. В банкротстве такой приоритет также должен иметь место, иначе теряется обеспечительная составляющая залога (иначе не ясно, зачем нужен залог, если воспользоваться его преимуществами можно только вне банкротства). Приведенная в Законе схема удовлетворения требований залогодержателей при банкротстве застройщика такова. Если участники строительства вкладывали свои денежные средства в строительство дома не по Закону № 214-ФЗ, то доля средств от реализации имущества у банков-залогодержателей составляет не более 60% (в обычном порядке – 80% для банков). Если застройщик привлекал средства по Закону № 214-ФЗ, то участники строительства находятся в более выгодной ситуации, так как эти «залоговые» 60% делятся пропорционально между ними и банком. Кроме того, эти же участники строительства также получают 25% от средств, полученных от реализации объекта строительства. В случае если залоговых кредиторов нет (или они не заявились), участники строительства независимо от способа привлечения их средств (договор соинвестирования, Закон № 214-ФЗ, ЖСК и иные) также получат 85 % из средств, вырученных от продажи объекта строительства. При этом, как это будет показано ниже, при рассмотрении вопроса о порядке удовлетворения неденежных требований участников строительства, участники строительства при передаче им объекта незавершенного строительства погашают именно эти 60 % полностью или частично (в зависимости от того, являются ли участники строительства сами залогодержателями). Необходимо также отметить, что все участники строительства также имеют право на удовлетворение своих требований за счет оставшейся конкурсной массы на общих основаниях с учетом предусмотренной Законом очередности. ? Как будет осуществляться удовлетворение требований участника долевого строительства в случае, если договор участия в долевом строительстве зарегистрирован после введения процедуры наблюдения? Указанные требования будут текущими, так как денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о 22 признании должника банкротом, являются текущими. При этом согласно статье 134 Закона о несостоятельности, требования кредиторов по текущим платежам погашаются вне очереди за счет конкурсной массы преимущественно перед кредиторами, требования которых возникли до принятия заявления о признании должника банкротом. В случае если средства граждан были привлечены до введения наблюдения (процедуры банкротства), а договор так и не был зарегистрирован, такие участники строительства вправе предъявить свои требования к застройщику, не дожидаясь регистрации договора. Указанные требования направляются в арбитражный суд, должнику (застройщику) и временному управляющему с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований. ? Сохранится ли право залога участников долевого строительства, если они не предъявят требования? Если участники долевого строительства не предъявят требования к застройщику в рамках дела о банкротстве, то залог сохраняется до момента ликвидации застройщика. С учетом того, что обязательство прекращается ликвидацией юридического 23Удовлетворение требований участников строительства лица, залог в соответствии со статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Таким образом, в данной ситуации участникам строительства необходимо заявить свои требования. ? Как быть участникам строительства, уже расторгнувшим договор долевого участия и вставшим в реестр кредиторов с денежными требованиями - возможно ли, учитывая вступившие в действие поправки, преобразовать свои денежные требования обратно в требования по передаче жилого помещения? Можно ли поменять свои требования о денежной компенсации на требования о передаче жилого помещения? В случае если договор участия в долевом строительстве (либо иной договор, связанный с передачей денежных средств в целях строительства многоквартирного дома) расторгнут, то у участника строительства появляются именно денежные требования. Такие денежные требования нельзя преобтребования (то есть в требования о передаче жилых помещений). Однако данное обстоятельство не мешает участникам строительства с денежными требованиями участвовать в создании ЖСК, которому будет осуществлена передача объекта незавершенного строительства (см. ст. 201.10 Закона). 24 разовать обратно в неденежные Удовлетворение неденежных требований Передача объекта незавершенного строительства (статья 201.10) 1. Арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Это происходит на любой стадии банкротства, за исключением наблюдения. 2. Арбитражный управляющий должен представить собранию участников строительства заключение о возможности или невозможности такой передачи, отчет оценщика о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании ЖСК. В заключении указывается: 1) обоснование возможности или невозможности (в том числе технической и финансовой) передачи объекта незавершенного строительства; 2) сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства; 3) сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства; 4) сведения о денежных средствах, необходимых для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства. 3. Условия, необходимые для осуществления передачи: 1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо 25Удовлетворение требований участников строительства на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в размере такого превышения за вычетом пяти процентов (указанные средства могут быть внесены как самими участниками строительства, так и третьим лицом, как уже было рассмотрено выше); 2) имущества, которое остается у должника после передачи будет достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства. Здесь следует отметить, что в депозит вносятся денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более двадцати процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. 3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, либо залоговые кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства (не более 60 процентов от стоимости предмета залога, при этом если участники строительства также являются залогодержателями, то доля залогодержателя – не участника строительства пропорционально уменьшается); 4) после завершения строительства объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении указанного объекта строительства (при этом не должно быть «двойных продаж» в отношении одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, либо кто-то из участников строительства отказался от передачи, при этом такой участник вправе удовлетворить свои денежные требования). С согласия участника строительства возможна 26 передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения; 5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности. Обращаем внимание на то, что в случае введения банкротства до регистрации права собственности, регистрацию права собственности на объект осуществляет арбитражный управляющий, в связи с тем, что он обязан принимать меры по защите имущества должника; 6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве. Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется; 7) участниками строительства принято решение о создании ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива в отношении каждого объекта незавершенного строительства, к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка; 4. Рассмотрение арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства и вынесение определения. 5. В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства, требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов по денежным обязательствам. Стоит отметить, что требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди. С учетом того, что часто возникают вопросы о возможности участия в ЖСК участников строительства с денежными требованиями (то есть, те участники строительства, кто расторг договор до принятия Закона) стоит обратить внимание, что согласно Закону (статья 201.10) членами ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования кото 27Удовлетворение требований участников строительства рых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, которые отказались от передачи объекта незавершенного строительства и решили удовлетворить свои денежные требования). Таким образом, участвовать в передаче объекта незавершенного строительства могут, как и участники строительства с неденежными требованиями (то есть с требованиями о передаче жилого помещения), так и с денежными требованиями. Передача жилых помещений (статья 201.11) Условия передачи жилых помещений (на любой стадии банкротства застройщика): 1) строительство дома завершено; 2) получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 3) застройщиком и участниками строительства не подписаны акт приема- передачи жилого помещения (передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений); 4) стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства; 5) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства, достаточные для погашения указанных требований (по аналогии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона – см. выше); 6) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строи 28 тельства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства (по аналогии с пунктом 6 статьи 201.10 Закона – см. выше); 7) всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (в том числе отсутствуют «двойные продажи»). Стоит отметить, что с согласия участника строительства ему может быть передано жилое помещения, отличающееся по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора. Особо стоит отметить, что арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение при наличии до банкротства застройщика следующих документов: разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; передаточного акта (иного документа о передаче жилого помещения). Указанная ситуация возможна при задержке регистрации права собственности на квартиру (в некоторых случаях регистрация права собственности может продлиться несколько лет). ? Как согласно новому Закону № 210-ФЗ, в котором участники долевого строительства нежилых помещений в многоквартирном жилом доме не признаются участниками строительства, защитить свои права и сред ства, вложенные в данный дом? Согласно Закону № 214-ФЗ участники долевого строительства являются залогодержателями. Следует учитывать, что если участники долевого строительства преобразуют свои требования о передаче нежилого помещения в денежные и вступят в дело о банкротстве в качестве кредитора должника, требования таких участников долевого строительства по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, будут удовлетворены за счет стоимости предмета залога. Таким образом, требования участников долевого строительства по 29Удовлетворение требований участников строительства нежилым помещениям обеспечены залогом имущества должника (залог объекта незавершенного строительства и прав на земельный участок), следовательно, удовлетворение таких требований будет осуществляться в порядке, предусмотренном статьей 201.14 Закона о несостоятельности, следующим образом. В случае реализации предмета залога – объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Кроме того, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при соблюдении, в том числе условия об отсутствии в реестре требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов. Таким образом, Законом предусмотрены меры по защите прав и интересов участников долевого строительства по нежилым помещениям, требования которых обеспечены залогом имущества должника- застройщика. 30 ? Каков порядок организации ЖСК, может ли данная организация заключить договор подряда со строительной компанией, чтобы та достраивала дом? Может ли ЖСК передать часть достроенных строительной компанией квартир в счет оплаты выполненных работ? После передачи объекта ЖСК, указанный кооператив действует в соответствии с жилищным и гражданским законодательством. В связи с этим, ЖСК вправе заключать любые сделки, не противоречащие законодательству. ? Как быть в ситуации, если застройщик перед банкротством вывел все ликвидные активы? В отношении «вывода ликвидных активов» застройщика необходимо руководствоваться следующим. В соответствии с главой 3.1 Закона о несостоятельности сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия данного заявления, также может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороны сделки. При этом неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом. Или – после принятия указанного заявления, если в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала 31Удовлетворение требований участников строительства об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Обращаем внимание, что в случае признания сделки недействительной все, что было передано застройщиком или иным лицом за счет застройщика или в счет исполнения обязательств перед застройщиком, а также изъято у застройщика по сделке, признанной недействительной в соответствии с Законом о несостоятельности, подлежит возврату в конкурсную массу. Следует отметить, что Законом о несостоятельности предусмотрена субсидиарная ответственность учредителей юридического лица (застройщика). При этом под субсидиарной ответственностью понимается дополнительная ответственность лиц (учредителей застройщика), отвечающих перед участниками строительства наряду с основным должником, то есть застройщиком. Кроме того, согласно статье 10 Закона о несостоятельности, контролирующие застройщика лица солидарно несут субсидиарную ответственность по денежным обязательствам застройщика и (или) обязанностям по уплате обязательных платежей с момента приостановления расчетов с кредиторами по требованиям о возмещении вреда, причиненного имущественным правам кредиторов в результате исполнения указаний контролирующих застройщика лиц, или исполнения текущих обязательств при недостаточности его имущества, составляющего конкурсную массу. 32 ? Каким образом определяется стоимость прав застройщика и размер требований участников строительства? По какой цене определяется стоимость? ? В пункте 2 статьи 201.6 Закона указано, что участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной по договору. При этом размер требований дольщиков в деле о банкротстве исчисляется исходя из рыночной стоимости квартиры. Этот расчет применим только для предъявления денежных требований и, не распространяется на требования о переда че жилых помещений? Согласно статье 201.12 Закона этом участники строительства с участники строительства облададенежными требованиями облают на собрании участников строидают числом голосов равным сумтельства числом голосов, пропорме, уплаченной по договору, плюс циональным размеру их денежных убытки в виде реального ущерба, а требований и (или) требований о участники строительства с требовапередаче жилых помещений. При ниями о передаче жилого помеще Стоимость имущества застройщика определяется на основании отчета об оценке. Арбитражный управляющий для проведения оценки имущества застройщика привлекает оценщиков (статья 130 Закона о несостоятельности). Оценка имущества застройщика проводится оценщиком, который должен соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и не может являться заинтересованным лицом в отношении арбитражного управляющего, застройщика и его кредиторов. Обращаем внимание, что участники строительства вправе обжаловать результаты оценки имущества должника в судебном порядке. В отношении определения стоимости объекта, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. 33Удовлетворение требований участников строительства ния имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладают числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной по договору. Погашение требований третьим лицом (статья 201.15) Новеллой Закона является положение о возможности погашения третьим лицом текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди к застройщику, в целях обеспечения возможности передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений. Указанное положение направлено на обеспечение возможности передачи в ходе конкурсного производства объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено, участникам строительства. Так, в целях передачи объекта ЖСК или жилых помещений участникам строительства, требования по текущим платежам и по требованиям граждан, перед которыми застройщик несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, а также расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда работников застройщика, могут быть погашены не только участниками строительства, но и третьим лицом. Указанным лицом может быть новый инвестор, который готов предоставить средства для погашения требований указанных кредиторов, при этом он может получить нежилые помещения в многоквартирном доме или квартиры, в отношении которых отсутствуют требования участников строительства в целях их дальнейшей реализации, кроме того соответствующее финансирование может быть выделено органами власти в соответствии с бюджетным законодательством. 34